نقش نقدینگی در بازار مسکن دبی
بازار املاک و مستغلات یکی از ستون‌های اصلی اقتصاد شهری در مناطق شهری پویا به‌شمار می‌آید. در این میان، دبی به‌واسطه ویژگی‌های منحصر‌به‌فردی همچون قوانین حمایتگرانه برای سرمایه‌گذاران خارجی، موقعیت جغرافیایی ممتاز و زیرساخت‌های پیشرفته، جایگاهی ویژه در میان بازارهای جهانی مسکن یافته است. اما تحولات اقتصادی ناشی از بحران جهانی کووید-۱۹ و پیامدهای آن، باعث بروز نوسانات گسترده در نحوه سرمایه‌گذاری در این بازار شده است. یکی از مهم‌ترین عوامل اثرگذار در این زمینه، میزان و نحوه توزیع نقدینگی در بخش مسکن بوده است. هدف این مقاله، بررسی نقش نقدینگی بر رفتار سرمایه‌گذاران بازار مسکن دبی در سال ۲۰۲۳ و تحلیل روندهای نوظهور، چالش‌ها و چشم‌انداز آتی این بازار است.
بررسی‌های انجام‌شده در سال ۲۰۲۳ نشان می‌دهد که با کاهش فشارهای تورمی و تثبیت نسبی نرخ بهره، شاهد افزایش ۲۸ درصدی در حجم کل سرمایه‌گذاری در بازار املاک دبی در مقایسه با سه‌ماهه دوم همان سال بوده‌ایم. این رشد به‌ویژه در بخش خرید و فروش املاک موجود مشهود بوده و در مجموع سرمایه‌گذاری‌ها به رقمی معادل ۲.۳ میلیارد یورو رسیده است. این موضوع حاکی از آن است که با وجود تداوم برخی بی‌ثباتی‌ها، بخشی از سرمایه‌گذاران با احتیاط در حال بازگشت به بازار هستند. با این حال، توزیع این سرمایه‌گذاری‌ها بسیار نامتوازن بوده و بخش ساخت‌وسازهای جدید سهم بسیار اندکی از این نقدینگی را به خود اختصاص داده است.
تحولات سرمایه‌گذاری در سال ۲۰۲۳ در دبی
یکی از شاخص‌ترین تغییرات در بازار سال ۲۰۲۳، کاهش چشمگیر سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساخت‌وساز جدید بوده که بنا به گزارش‌ها تا حدود ۷۳ درصد نسبت به سال قبل افت داشته است. این روند عمدتاً ناشی از افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت، کمبود نیروی کار متخصص، رشد قیمت مصالح ساختمانی، و همچنین اعمال مقررات جدید در حوزه ساخت‌وساز با هدف تأمین مسکن مقرون‌به‌صرفه بوده است. بسیاری از توسعه‌دهندگان این شرایط را باعث کاهش سودآوری پروژه‌ها دانسته و به همین دلیل تمایلی به ورود به پروژه‌های بلندمدت نشان نداده‌اند. به‌عبارت دیگر، سرمایه‌گذاری در پروژه‌های نوساز به یک فعالیت پرریسک تبدیل شده است که کمتر توسعه‌دهنده‌ای مایل به پذیرش آن است.
در مقابل این رکود در ساخت‌وساز، رفتار سرمایه‌گذاران به‌شدت به سمت خرید واحدهای مسکونی آماده متمایل شده است. این تغییر رویکرد عمدتاً ناشی از افزایش محدودیت‌های مقرراتی و رشد سریع قیمت‌ها در بازار بوده و باعث شده تا سرمایه‌گذاران ترجیح دهند در مقیاس کوچک‌تر و با بازگشت سرمایه سریع‌تر فعالیت کنند. ورود بیشتر سرمایه‌گذاران خرد به بازار و تمرکز بر خرید واحدهای آماده، اگرچه در کوتاه‌مدت به گردش مالی بازار کمک کرده، اما در بلندمدت می‌تواند باعث کاهش تنوع در سبد املاک، کاهش عرضه در بازار اجاره‌ای و کاهش انعطاف‌پذیری در تأمین نیازهای مسکونی شهر شود.
تغییر الگوی رفتاری سرمایه‌گذاران در دبی
تغییر رفتار بازار تنها محدود به بخش مسکونی نبوده است. آمارهای منتشرشده از CBRE نشان می‌دهد که سهم سرمایه‌گذاری در بخش املاک اداری نیز به پایین‌ترین سطح تاریخی خود رسیده و تنها ۱۵.۸ درصد از کل سرمایه‌گذاری‌ها را شامل می‌شود. در حالی‌که این رقم در سال‌های گذشته به‌طور متوسط حدود ۳۰ درصد بود. چنین کاهشی عمدتاً ناشی از تغییر الگوهای کاری پس از همه‌گیری کووید-۱۹ است، از جمله رواج دورکاری و الگوهای ترکیبی که منجر به کاهش نیاز به دفاتر بزرگ شده‌اند. در نتیجه، سرمایه‌گذاران ترجیح داده‌اند منابع خود را به سمت بخش‌هایی چون املاک لجستیکی، خرده‌فروشی و مسکونی هدایت کنند.
بازار مسکن دبی در عین حال با مجموعه‌ای از چالش‌های ساختاری و اقتصادی دست‌وپنجه نرم می‌کند که بر جذابیت سرمایه‌گذاری در این بازار اثر گذاشته‌اند. اولین چالش، افزایش فزاینده هزینه‌های ساخت‌وساز است که به‌دلیل بالا رفتن قیمت مصالح، دستمزدها و انرژی، توان مالی توسعه‌دهندگان را محدود کرده است. دومین چالش، اعمال مقررات سخت‌گیرانه در حوزه مسکن مقرون‌به‌صرفه است. گرچه این مقررات با نیت ایجاد دسترسی گسترده‌تر به مسکن تدوین شده‌اند، اما به‌دلیل کاهش سودآوری برای سرمایه‌گذاران، باعث افت انگیزه در راه‌اندازی پروژه‌های جدید شده‌اند. سوم، نوسانات اقتصاد جهانی به‌ویژه در حوزه نرخ بهره و ارز، به‌شدت بر تصمیمات سرمایه‌گذاران خارجی اثر می‌گذارد.
چالش‌ها و راهکارهای پیش‌رو در بازار مسکن دبی
عامل تأثیرگذار، رقابت فزاینده با بازارهای نوظهوری چون ریاض و ابوظبی است که با سیاست‌های جذاب سرمایه‌گذاری در حال ربودن بخشی از منابع سرمایه‌ای دبی هستند. در همین راستا، پیشنهادهایی برای بازگرداندن تعادل به بازار مطرح شده‌اند. از جمله آن‌ها می‌توان به بازنگری در مقررات مربوط به مسکن مقرون‌به‌صرفه اشاره کرد تا علاوه‌بر تحقق اهداف اجتماعی، زمینه سودآوری مناسب برای توسعه‌دهندگان نیز فراهم شود. همچنین، ارائه مشوق‌های مالیاتی، تسهیلات بانکی با بهره پایین و کاهش هزینه‌های جانبی پروژه‌ها می‌تواند مشوقی برای بازگشت سرمایه‌گذاران به حوزه ساخت‌وساز باشد. تقویت شفافیت در بازار از طریق انتشار داده‌های دقیق و دسترسی‌پذیر نیز از دیگر راهکارهایی است که می‌تواند اعتماد سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی را جلب کند.
نهایتاً، افزایش همکاری میان دولت، نهادهای شهری و بخش خصوصی در قالب طرح‌های توسعه یکپارچه، می‌تواند بستر لازم برای شکل‌گیری پروژه‌های پایدار و مؤثر را فراهم سازد. در جمع‌بندی می‌توان گفت که بازار مسکن شهری دبی در سال ۲۰۲۳ شاهد تحولاتی چشمگیر در رفتار و الگوی سرمایه‌گذاری بوده است. افزایش نسبی نقدینگی در بخش املاک موجود، نشانه‌ای از بازگشت محتاطانه اعتماد به بازار است، اما کاهش چشمگیر سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید و چالش‌هایی نظیر فشار بر بازار اجاره، می‌تواند پیامدهای منفی بلندمدتی به‌همراه داشته باشد. طراحی سیاست‌هایی هوشمند، انعطاف‌پذیر و هماهنگ با منافع تمامی بازیگران بازار، می‌تواند تضمین‌کننده رشد پایدار و ثبات اقتصادی در یکی از حیاتی‌ترین بخش‌های اقتصادی دبی باشد.
